Pacs vs Mariage : Quel est le meilleur choix pour votre achat immobilier ?
Les avantages et inconvénients du Pacs et du mariage dans le cadre d'un achat immobilier
Le statut juridique de l’union d’un couple définit le cadre légal qui régit son patrimoine. C’est pourquoi il est important de choisir entre le Pacs et le mariage pour l’achat d’un bien immobilier. D’un côté, vous avez le mariage, une union légale établie devant un officier d’état civil. De l’autre, vous avez le Pacs (Pacte civil de solidarité), un accord contracté entre deux personnes majeures pour organiser leur vie commune.
Historique et contexte
Pour mieux appréhender la différence entre le mariage et le Pacs, et pour bien comprendre leur portée juridique sur l’achat d’un bien immobilier, il faut revenir sur leur histoire.
Les grandes dates de l’union civile
La reconnaissance du mariage civil remonte après la Révolution française de 1789. C’est la loi du 20 septembre 1792 qui l’a instauré et le Code civil de 1804 qui en définit ses conditions.
Le Pacs est établi en 1999 par la loi du 15 novembre de la même année. Il est né de la volonté d’offrir aux couples, qu’ils soient de personnes de mêmes sexes ou de sexes différents, un cadre juridique reconnu, sans remettre en cause l’institution du mariage.
Depuis la reconnaissance du mariage pour tous en 2013, les personnes majeures, indépendamment de leur sexe, peuvent choisir entre le Pacs et le mariage pour régir leur vie commune.
L’évolution des régimes fiscaux et patrimoniaux associés
En France, les couples mariés ont librement le choix de choisir leur régime matrimonial en rédigeant un contrat de mariage. À défaut de contrat, c’est le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts qui est applicable, ce depuis la loi du 13 juillet 1965.
Pour les pacsés après 2007, la séparation de biens est appliquée comme régime de base. C’est-à-dire qu’aucun bien immobilier acquis n’est mis en commun. Dans ce cas, lorsque le couple achète à deux, chacun des acheteurs est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. Pour le Pacs signé avant 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique par défaut.
Avantages et inconvénients du PACS pour un achat immobilier
Les avantages
Plus facile à souscrire : étant donné que le Pacs est plus simple à souscrire, il permet au couple d’obtenir rapidement et facilement un cadre juridique pour gérer leur patrimoine immobilier.
Partage de biens simplifiés : en cas de dissolution du Pacs, le partage des biens est facilité puisque chacun des partenaires conserve l’entière propriété de ce qu’il a acquis personnellement avant et durant le pacte.
Possibilité d’acheter un bien à deux: il est cependant possible pour les pacsés d’acquérir conjointement un bien immobilier. Dans ce cas, chacun des deux sera propriétaire de la maison ou de l’appartement à hauteur de la part qu’il a investis dans le financement dudit bien.
Cas du régime de l’indivision : il est possible de choisir expressément le régime de l’indivision. Ce qui a pour conséquence que tous les biens acquis durant le Pacs sont considérés comme la propriété des membres du couple, à parts égales, même s’il n’y a pas d’égalité entre les montants apportés pour l’acquisition desdits biens.
Les inconvénients
Droit au logement : en cas de décès, le conjoint survivant du Pacs bénéficie du droit d’occupation temporaire d’un an sur la résidence principale après le décès de son partenaire. Mais le droit viager lui est refusé, c’est-à-dire qu’il ne jouit pas de la possibilité de vivre dans le logement familial jusqu’à son décès.
Reconnaissance du Pacs à l’étranger : bon nombre de pays étrangers ne reconnaissent pas le Pacs. Cela sous-entend qu’un partenaire pacsé peut être considéré comme un tiers aux yeux de la loi du pays de son partenaire.
Succession : en cas de décès de l’un des pacsés, la loi n’accorde pas le droit de succession au partenaire survivant. La qualité d’héritier du pacsé survivant doit être mentionnée par un testament du défunt.
Avantages et inconvénients du mariage pour un achat immobilier
Les avantages
Protection renforcée en cas de décès
En cas de décès, le conjoint survivant est considéré comme héritier légal, même en l’absence de testament.
Dans le cadre du régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, chacun des époux est considéré comme propriétaire à 50 % de chaque bien immobilier acquis pendant le mariage, indépendamment de sa part financière pour l’achat dudit bien.
Les avantages fiscaux
Les couples mariés bénéficient d’une exonération des droits de succession ainsi que d’un abattement de 80 724 € pour les donations entre eux.
La reconnaissance internationale
Le mariage est une institution qui bénéficie d’une reconnaissance internationale et qui est encadrée par la loi internationale de la famille.
Les inconvénients
Formalités administratives plus lourdes : il exige des démarches administratives contraignantes, comme l’obligation de publicité et l’obligation de présence des témoins.
Solidarité des dettes : si les époux ont opté pour le régime de la communauté des biens, les emprunts contractés par l’un engagent l’autre.
Divorce potentiellement plus complexe et coûteux : chacun des conjoints ne peut pas rompre leur union par une simple volonté unilatérale. Le divorce doit être résultant d’un accord (convention de divorce) ou d’un conflit (divorce contentieuse). Dans tous les cas, le recours devant la justice est toujours possible.
Comparaison PACS vs Mariage dans le contexte de l’achat immobilier
L’impact sur la propriété du bien
Concernant le couple légalement marié, chacun des époux devient le propriétaire à parts égales du bien immobilier acquis pendant le mariage. De son côté, le Pacs impose la séparation des biens entre les partenaires. Néanmoins, il est possible de contourner légalement ces dispositions en choisissant la modalité d’achat.
Achat en indivision : il permet à chacun de devenir propriétaire de l’appartement ou de la maison à hauteur de la quote-part renseignée dans le contrat d’indivision. À noter que l’achat en indivision est totalement différent du régime de l’indivision.
L’achat en tontine : il permet au dernier survivant d’un groupe d’acheteurs (pacsés, concubins…) de devenir le propriétaire du bien.
Achat via SCI (Société civile immobilière) : chacun participe à l’apport en capital de la SCI. Le couple achète le logement au nom de la SCI, il en devient le dirigeant et stipule qu’il occupe le logement à titre gratuit ou en tant que locataire. Le bien immobilier est plus facile à gérer dans le cas où l’un des conjoints décède ou s’il souhaite se retirer du projet.
L’impact sur les prêts et les garanties bancaires
Pour un couple marié et un couple pacsé qui ont la même capacité de remboursement, la banque accorde plus facilement un prêt immobilier au premier, en raison de la solidarité de dettes entre les époux. Toutefois, d’autres critères comme les garanties, l’apport personnel et la situation professionnelle de l’emprunteur sont déterminants pour l’obtention d’un prêt.
Les implications fiscales
Les personnes mariées et pacsées sont soumises à une imposition commune pour les revenus dont ils ont disposé durant le mariage ou le Pacs. Par exception, le couple marié aussi bien que le couple pacsé peut opter pour une imposition distincte des revenus dont chacun a personnellement disposé pendant l’année du mariage ou pacs.
Lorsque le couple fait l’objet d’une imposition commune, chacun des conjoints est tenu solidairement du paiement de l’impôt sur le revenu et de l’impôt de la solidarité sur la fortune. Il en est également de la taxe d’habitation lorsque les pacsés ou les mariés vivent dans le même logement.
