Location nue ou meublée, que choisir ?

Vous souhaitez mettre votre maison ou appartement en location à Bordeaux ? Voici quelques informations utiles pour choisir votre régime fiscal.

Quel est le régime fiscal de la location nue ?    

Le marché de la location de logements nus est plus vaste que celui des logements meublés. Le propriétaire met à disposition de son locataire sa maison, son appartement, son bâtiment, son bureau, son commerce ou son local vide. Les impôts du propriétaire contribuable sont calculés à partir des loyers perçus après déduction des charges, autrement dit à partir de son revenu foncier net. Le taux d’imposition varie selon les revenus des contribuables et peut atteindre 45 %. À ce taux s’ajoute les prélèvements sociaux fixés à 17,2 %. Par conséquent, pour les revenus les plus élevés, l’imposition totale peut s’élever jusqu’à 62,2 % du revenu foncier net.   

Puis-je opter pour un autre régime fiscal pour payer moins d’impôts ?   

Il existe en effet une alternative au régime traditionnel, le régime micro-foncier, auquel les propriétaires d’un bien immobilier à Bordeaux et dans toute la France peuvent adhérer sous conditions de ressources. Ce régime spécial est proposé uniquement aux contribuables qui perçoivent des revenus locatifs dont le montant annuel est inférieur à 15 000 €. Le régime micro-foncier donne droit à un abattement de 30 % sur le revenu brut associé aux charges du bien mis en location. Ces charges incluent les travaux de rénovation. Il s’agit d’un mécanisme très pratique et facile à déployer, sans avoir à s’engager dans de lourdes démarches pour y accéder.   

Fiscalité de la location meublée   

Le régime fiscal de la location meublée diffère en plus d’un point de celui de la location nue. La location meublée est considérée comme une activité commerciale non civile. Les calculs sont plus complexes, raison pour laquelle il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel possède les outils et les connaissances pour calculer avec précision l’amortissement du bien, autrement dit sa dépréciation annuelle. Ce calcul est très important et doit être pris en compte, car le montant de cette dépréciation pourra être déduit. Pour rappel, la loi Alur définit un logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». D’après cette définition, pour avoir le statut de meublé, votre appartement doit être équipé au moins d’un lit, d’une plaque de cuisson, d’un réfrigérateur, de lampes et d’ustensiles de cuisine.   

Location nue et location meublée : comment changer de régime fiscal ?   

Certains propriétaires commencent par une mise en location nue et décident, une fois bien informés et après avoir sorti leur calculatrice, de passer à la location meublée pour augmenter le montant de leurs revenus mensuels. Ce changement de régime fiscal est possible, mais ne peut pas être réalisé à n’importe quel moment. Si le bien immobilier est occupé, le propriétaire doit attendre qu’il quitte son appartement ou sa maison pour l’équiper et opter pour le régime de location meublée. Une fois le logement équipé, la demande formelle de changement de fiscalité s’effectue par écrit auprès du Centre des impôts (courrier d’option).   

Les spécificités de la location meublée   

Le marché de la location des logements meublés est plus dynamique que celui des logements nus. Un couple ou une famille qui a l’intention de s’installer pour plusieurs années dans la métropole bordelaise a tendance à se tourner vers une location nue pour équiper son logement selon ses envies et ses besoins. Les logements meublés sont plutôt recherchés par les locataires qui envisagent une location de courte durée comme les étudiants ou les personnes qui vivent seules. D’ailleurs, la loi vient renforcer cette tendance. La durée minimale d’un contrat de location meublée est d’un an, tandis qu’elle s’élève à trois ans pour les locations nues.   

Vous savez quel régime fiscal vous intéresse ? Vous hésitez encore entre une location nue ou meublée ? Contactez Barnes Bordeaux et nous vous aiderons à prendre les bonnes décisions pour augmenter vos revenus tout en allégeant votre fiscalité.