Viager libre et viager occupé

Principes du viager

Le viager est une opération immobilière qui consiste à acheter un bien en versant un premier capital appelé bouquet, suivi d’une rente versée au vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Dans le cadre d’une vente en viager, l’acquéreur est appelé le débirentier, et le vendeur le crédirentier. Pour l’acquéreur, l’avantage de l’opération est de pouvoir acheter un bien sans verser l’intégralité du montant de la vente au moment de l’acquisition. Pour un vendeur, vendre en viager est une manière de s’assurer une rente mensuelle à vie.

Deux formes de viager existent : le viager libre et le viager occupé. On appelle viager libre l’opération qui consiste à acheter en viager en pouvant jouir immédiatement du bien, non occupé par le vendeur. On appelle viager occupé l’opération d’achat en viager dans le cadre de laquelle le vendeur continue d’occuper son bien le reste de sa vie. Les deux types de viager présentent leurs avantages. Votre agence immobilière à Bordeaux Barnes vous propose un décryptage.

Le viager occupé dans les grandes lignes

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur reste habiter le logement. C’est la forme de contrat de viager immobilier la plus courante avec vente à terme. La vente a lieu sur nue-propriété, c’est-à-dire la propriété sans le droit d’usage et d’habitation, qui est conservé par le crédirentier. La jouissance du bien revient au débirentier au décès du vendeur.

Dans certains cas, le vendeur renonce à son droit d’usage après une période d’occupation du logement pour, par exemple, intégrer une maison de retraite ou de santé.

Le viager occupé a pour avantages de garantir un toit à vie au vendeur, et de permettre à l’acheteur de bénéficier d’une décote pour occupation. Cette décote est d’autant plus élevée que le vendeur est jeune, et inversement. Le viager occupé est la formule la moins onéreuse pour l’acheteur. La valeur du bien est appelé valeur vénale.

Comprendre le viager libre

La vente en viager libre consiste en une vente en pleine propriété, c’est-à-dire tout à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit. Le bien immobilier est immédiatement disponible pour l’acquéreur, au jour de signature de la vente. Comme dans le cas du viager occupé, le versement de la rente au vendeur prend fin à son décès.

La jouissance du bien permet à l’acquéreur d’habiter le logement comme de le louer ou de le revendre. Le débirentier ne bénéficie donc pas du système de décote à l’œuvre dans le viager occupé, et qui peut selon les cas monter de 25 à 50 % du prix du bien.

La répartition des taxes et charges selon le type de viager

À qui reviennent les charges dans le cas du viager occupé ?

Le contrat de viager occupé prévoit une répartition des charges et des taxes entre l’acheteur et le vendeur. Les termes exacts de cette répartition peuvent être fixés à l’amiable entre les deux parties.

L’usage veut généralement que le vendeur crédirentier qui continue d’occuper le logement en conserve donc les charges dites locatives, c’est-à-dire ses consommations en eau et en électricité, l’assurance habitation, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que l’entretien et les petites réparations courantes.

L’acquéreur débirentier a donc à sa charge les frais de copropriété le cas échéant (honoraires du syndic, assurance de l’immeuble et travaux de copropriété), les travaux de gros œuvres comme la réfection de la toiture ou le ravalement de façade, et la taxe foncière avec déduction des ordures ménagères.

À qui reviennent les charges dans le cas du viager libre ?

Puisque dans le cas d’un viager libre, le vendeur n’occupe plus le bien et que l’usufruit comme la nue-propriété reviennent à l’acquéreur, le vendeur est totalement déchargé de la gestion du bien immobilier à partir de la signature du contrat de viager.

Le débirentier qui achète le bien peut l’occuper ou le mettre en location immédiatement : cela veut donc aussi dire qu’il en assume l’intégralité des charges comme dans le cas d’une vente classique.

Le débirentier pourra transférer les charges locatives à l’occupant éventuel du logement s’il décide de le louer. Sinon, il assumera l’ensemble des taxes, des impôts et des charges locatives du bien.

Taux du bouquet et de la rente dans le viager libre et le viager occupé

Le bouquet, comme on appelle la somme d’apport versée au crédirentier au moment de la signature du contrat de viager, représente généralement 20 à 30 % de la valeur du bien, qu’il s’agisse d’un contrat de viager libre ou occupé. Le montant de la rente viagère est ensuite calculé sur le prix de vente total déduit du bouquet. L’apport du bouquet est un usage et non une obligation légale.

Le montant de la rente viagère est calculé sur la base de l’espérance de vie du crédirentier, en se référant aux tables de mortalité de l’INSEE pour les rentes viagères.

Dans le cas d’un viager occupé, une décote est à opérer sur le prix du bien. Inversement proportionnel à l’âge du crédirentier vendeur, l’abattement peut atteindre, à titre indicatif, 30 % pour un vendeur de 90 ans et 50% pour un vendeur de 70 ans.

Dans le cas d’un viager libre, aucune décote n’est appliquée.

Les règles fiscales du viager libre et du viager occupé

L’imposition de la rente viagère répond à des règles précises : une partie seulement de la rente perçue par le crédirentier est soumise à l’impôt sur le revenu. La part imposable est fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat. Plus le vendeur est âgé au moment de la vente, plus la fraction exonérée de sa rente sera importante. À titre indicatif, la partie imposable de la rente sera de 70 % pour un vendeur de moins de 50 ans, entre 40 à 50 % pour un vendeur de 50 à 69 ans, et de 30 % seulement à partir de 70 ans.

Le versement de la rente n’apporte en revanche aucun avantage fiscal à l’acquéreur, que le contrat soit celui d’un viager libre ou d’un viager occupé.

Les cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values pour le crédirentier

Le crédirentier peut être exonéré de l’impôt sur la plus-value si le bien vendu en viager est sa résidence principale. S’il s’agit d’une résidence secondaire, le vendeur est exonéré de l’impôt sur la plus-value s’il était propriétaire du bien depuis au moins 30 ans.

L’impôt sur la fortune immobilière dans le cadre du viager libre ou occupé

Le crédirentier n’est pas tenu de déclarer le montant correspondant à ses rentes dans le cadre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Dans le cas d’un viager occupé, il devra en revanche déclarer la valeur d’occupation du bien concerné. La part de valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété évoluent en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’un rapport 90 % à 10 % pour un usufruitier de moins de 21 ans jusqu’au rapport inverse de 10 % et 90 % pour un usufruitier de plus de 90 ans.

Du côté de l’acquéreur débirentier : la valeur de nue-propriété du bien doit être déclarée dans le cas d’un viager occupé, avec possibilité de déduire la part du capital qui représente la rente. Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur déclare à L’IFI l’intégralité de la valeur du bien immobilier. La valeur de capitalisation de la rente versée est à intégrer au passif déductible.

Passer du viager occupé au viager libre

Le crédirentier d’un viager occupé peut libérer le logement et renoncer à son droit d’usage et d’habitation, transformant de fait le viager occupé en viager libre. Cette clause d’abandon de jouissance doit figurer dans l’acte, avec la précision du montant de majoration de la rente si le cas se présente. Il est d’usage que cette majoration, qui correspond à un rachat de l’usufruit par le débirentier, représente 30 % de la rente.

Bilan : les avantages et inconvénients des deux types de viager

Le viager occupé

Les avantages en faveur du vendeur crédirentier sont de pouvoir continuer d’habiter son logement, et donc de s’assurer un toit à vie, tout en touchant une rente régulière ; de ne plus payer la taxe foncière, le syndic, et les éventuels gros travaux de l’immeuble. Il bénéficie de la pleine liberté de passer à un viager libre par la suite. Des avantages fiscaux sont également notables : l’exonération du bouquet et l’abattement de 70 % de l’imposition de la rente dès l’âge de 70 ans.

Parmi les quelques inconvénients que peut rencontrer le vendeur d’un viager occupé figurent l’impossibilité de louer son bien et l’obligation d’assumer les charges locatives.

Du côté de l’acquéreur débirentier, le viager occupé est une solution avantageuse dans le sens où elle permet de bénéficier d’une décote parfois très importante par rapport au prix du marché immobilier. La gestion et l’entretien du logement ne lui incombent pas. La revente est possible à tout moment.

Les inconvénients résident dans l’impossibilité de jouir du logement du vivant du vendeur. L’incertitude sur la durée de versement de la rente fait aussi courir le risque d’une affaire moins avantageuse qu’espéré d’un point de vue financier. L’acquéreur supporte par ailleurs des charges liées à la nue-propriété, ainsi que la taxe foncière.

Le viager libre

Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur profite d’un prix de vente plus intéressant. La rente viagère sera notamment plus élevée, puisque qu’aucune décote d’occupation n’est appliquée. L’abattement fiscal sur la rente viagère peut monter jusqu’à 70 % du montant de la rente selon l’âge du crédirentier. Le vendeur est par ailleurs entièrement libéré des charges et taxes du bien immobilier concerné.

Bien sûr, la vente en viager libre implique une perte de jouissance irrémédiable, comme dans le cas d’une vente immobilière classique. C’est pourquoi lui est souvent préférée la vente en viager occupé.

Du côté de l’acquéreur, les avantages du viager libre sont multiples : on retiendra la jouissance du bien immédiate qui inclut la possibilité de le louer, ou encore la possibilité d’éviter grâce au viager le recours coûteux à un crédit bancaire.

Parmi les inconvénients figurent la rareté des propositions de vente en viager libre. Très souvent, les offres concernent des petites surfaces, moins recherchées. L’absence de décote du bien est également à retenir comme une différence majeure avec le viager occupé. Enfin, l’acquéreur assume naturellement l’ensemble des taxes et charges dès la signature du contrat.