Promesse de vente

La promesse de vente, un pion en avant sur l’échiquier immobilier

Après plusieurs visites infructueuses, vous venez enfin de trouver la maison ou l’appartement de vos rêves. Vous êtes tombé sous le charme, votre coup de cœur est certainement le bon, mais vous ne voulez pas vous précipiter. Comment « réserver » un bien immobilier qui vous intéresse tout en vous accordant une période de réflexion supplémentaire ? En signant une promesse de vente avec le propriétaire.

La promesse de vente est un document légal qui protège le futur acquéreur. En le signant, le propriétaire s’engage à réserver son bien à l’acheteur intéressé. Il ne peut pas refuser la vente, ni proposer son bien à un autre acquéreur intéressé. Pour le futur acheteur, la promesse de vente est un pion placé sur l’échiquier immobilier, un pion qui lui donne une exclusivité et qu’il peut, s’il le désire, retirer.

Un délai d’option de deux à trois mois

La période de réflexion qui découle de la promesse de vente, appelée délai d’option, varie généralement entre 2 et 3 mois. Pendant ce laps de temps, le candidat (ou le bénéficiaire) a le droit de revenir sur sa décision. Cela dit, s’il n’achète pas le bien, il perd les sommes versées à la signature de la promesse de vente, dont le montant correspond à 10 % du prix total du bien. Une somme considérable qui sert au propriétaire d’indemnisation, si la promesse n’est pas tenue. En revanche, si le candidat tient sa promesse, la somme versée est déduite du prix d’achat.

Bon à savoir : Les 10 % mentionnés ci-dessus n’incluent pas les frais de notaire.

Enregistrement et coût de la promesse de vente

Une fois signée entre les deux parties, la promesse de vente doit être déposée auprès de l’administration fiscale (ce qui n’est pas le cas du compromis de vente). L’enregistrement doit s’effectuer dans un délai de 10 jours à compter du jour de la signature. Les frais sont à la charge du futur acheteur (environ 125 €).

Promesse de vente et compromis de vente, quelles différences ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux contrats bien distincts. Le premier n’engage que le vendeur du bien, tandis que le second engage aussi le futur acquéreur. Dans le cas du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), le vendeur peut obliger le candidat à conclure l’achat en saisissant la justice. S’il obtient gain de cause, il peut en outre exiger des dommages et intérêts. Son dépôt auprès de l’administration fiscale n’est pas obligatoire, un avantage qui limite des frais de notaire et des démarches administratives. A condition, bien sûr, que l’acheteur ne revienne pas sur sa décision.

L’offre d’achat

Ce document proposé par certaines agences immobilières est aussi appelé offre de prix ou offre unilatérale d’achat. Son principal inconvénient pour les acheteurs : ils sont les seuls à s’engager. L’offre d’achat comporte plusieurs informations comme le prix, et le délai de réponse. Les acquéreurs ont tout intérêt à fixer un délai assez court, de préférence moins de deux semaines, et d’inclure dans l’offre l’achat des conditions suspensives. Le vendeur du bien doit communiquer sa réponse dans le délai imparti par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 1589-1 du Code civil stipule que le vendeur ne peut pas exiger un paiement à l’acheteur, quelle que soit la somme.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont les exceptions qui peuvent rendre nul l’engagement de l’acheteur et/ou du vendeur. Elles concernent les promesses de vente et les compromis de vente, avant la vente définitive. Elles sont établies d’un commun accord entre les deux parties. Les clauses suspensives les plus courantes incluent l’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat, les servitudes d’urbanisme et le droit de préemption exercé par les communes. Les clauses suspensives permettent au candidat de récupérer la totalité des sommes versées, même si la vente du bien n’aboutit pas.

Recourir à un notaire

La promesse de vente peut être rédigée par l’acheteur et le candidat, sans l’aide d’une tierce personne. Il est cependant recommandé de faire appel à un notaire. Il informera les personnes concernées sur leurs engagements et les aidera à mettre sur papier les engagements pris, en particulier les clauses accordées. Le recours à un notaire engendre des coûts, mais les sommes versées sont faibles comparées aux enjeux et aux éventuels problèmes en cas de litige.

Délai de rétraction

Indépendamment des clauses incluses dans le document, vous disposez d’un délai de 10 jours pour revenir librement sur votre décision, sans avoir à donner d’explications. Le délai de rétractation est fixé par la loi. Il est le même pour les acheteurs et les vendeurs. Il débute le jour qui suit la notification de la promesse de vente par un notaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

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