Le statut Loueur en meublé professionnel

Statut fiscal qui encadre une activité de location meublée, le statut LMP concerne les loueurs en meublé professionnels. Le statut est proche de celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP), mais sa fiscalité est plus avantageuse dans le traitement des déficits.

Comprendre le statut LMP

Le Code Général des Impôts (article 155 IV-2) définit la location meublée professionnelle en fonction de trois critères :

• Un membre du foyer fiscal doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) au titre de loueur professionnel
• Le total des recettes annuelles ou revenus annuels issus de l’activité de location (loyers) est supérieur à 23 000 euros
• Ces revenus issus de l’activité de location doivent représenter plus de la moitié des revenus annuels du foyer fiscal

Ces trois conditions doivent être impérativement réunies pour que le loueur en meublé soit considéré comme professionnel.

L’immatriculation du loueur meublé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) se fait par le CFE (Centre de Formalités des Entreprises).

À noter : le statut fiscal de LMP peut être obtenu auprès du service des impôts même en cas de refus d’immatriculation au RCS par le greffe du tribunal de commerce. Le refus d’immatriculation sera alors à présenter aux services fiscaux. Il est parfois délicat de savoir quel est le régime d'exonération de plus values qui s'applique aux sociétés qui louent en meublé. 

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Guide de l’investissement en LMP

La manière la plus simple d’investir pour bénéficier de la fiscalité LMP consiste à acquérir un bien immobilier situé dans une résidence de services, puis à louer le logement meublé. Plusieurs modes de détention sont ensuite possibles, qui présentent chacun leurs avantages et leurs désavantages :

La détention en direct est peu contraignante d’un point de vue administratif, mais elle implique que le propriétaire gère seul ses biens meublés.

L’entreprise individuelle et l’EURL sont aussi des modes de détention peu contraignants pour profiter de la fiscalité du statut de loueur en meublé professionnel.

La SNC est un choix possible, mais qui peut poser problèmes : les associés ayant le statut de commerçants, le statut peut être incompatible avec d’autres activités, notamment dans le cadre des fonctions réglementées. Les associés d’une SNC sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales.

Une activité de location meublée, considérée comme commerciale, est en revanche incompatible avec la SCI. Les avantages fiscaux du statut LMP seraient perdus. Les résultats de l’activité seraient à la fois soumis à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu chez les associés. La possibilité avantageuse d’imputer les déficits sur le revenu global disparaît dans le cadre d’une SCI.

Avec une SARL de famille, l’imposition du résultat peut se faire par l’impôt sur le revenu de chaque associé, comme dans le cas d’une détention en direct. La contrainte de la SARL de famille réside dans le fait que les associés seront impérativement des parents directs, conjoint.e.s, frères ou sœurs. À défaut, la SARL est classique et l’impôt sur les sociétés s’applique comme dans le cas d’une SCI.

Le traitement fiscal des déficits et des amortissements sous le statut LMP

La caractéristique du statut fiscal de Loueur de Meublé Professionnel est de vous permettre une imputation directe du déficit issu de votre activité sur votre revenu global annuel : ce, sans limitation de montant, sur l’année en cours et les 6 années qui suivent. La seule restriction à cette possibilité est que le déficit ne doit pas avoir pour provenance des amortissements.

C’est dans cette possibilité d’imputation des déficits sur le revenu global du foyer fiscal que le statut de Loueur Meublé Professionnel se distingue du statut de Loueur de Meublé Non Professionnel. Dans le cadre d’un statut fiscal LMNP en effet, les déficits ne pourront être imputés que sur les revenus non professionnels relevant des BIC.

Les déficits constatés avant même l’acquisition du bien ou la livraison du bien neuf peuvent être imputés sur le revenu global : l’imputation sera répartie à parts égales durant les 3 premières années d’activité, à condition que l’investisseur conserve durant ces 3 ans son statut fiscal de LMP. C’est-à-dire qu’il doit continuer de répondre aux trois conditions mentionnées plus tôt pour pouvoir bénéficier du statut LMP.

L’amortissement des biens reste possible avec le statut de Loueur de meublé professionnel. Le montant correspondant à la perte de valeur due à l’usure et à l’obsolescence sont déduits des revenus locatifs nets, c’est-à-dire diminués de toutes charges déductibles. Rappelons que ces amortissements ne peuvent en aucun servir à créer un déficit pour bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP.

Bilan : avantages et inconvénients du statut LMP

Le statut fiscal de Loueur de Meublé Professionnel offre plusieurs avantages notables, parmi lesquels la sécurité du bail commercial. L’amortissement du bien offre une possibilité de défiscalisation des revenus tirés de l’activité. L’imputation des déficits au revenu global permet une défiscalisation des autres revenus du foyer fiscal. À noter que certains biens sont éligibles à l’option à la TVA.

Les inconvénients du statut fiscal LMP résident principalement dans ses conditions strictes d’obtention, notamment en ce qui concerne les recettes minimales à effectuer et la part de 50 % des revenus du foyer fiscal à atteindre. Le statut peut être perdu au cours des 3 premières années d’activité, entraînant alors aussi la perte irrémédiable de la possibilité d’imputation des déficits constatés avant acquisition. Le risque d’un défaut de locataires est donc d’autant plus à craindre avec le statut LMP. 

N.B : Avec le régime micro bic, l'abattement forfaitaire est de 50% pour des recettes inférieures à 70000€, soit une imposition sur la moitié de vos ressources. Avec le régime réel, vous pouvez déduire certains charges des recettes et baisser ainsi également votre imposition.